5月17日房地产政策评析
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，央行配套发布了3项政策。从会议名称就可以看出，重点工作是“保交房”。为什么要保交房？因为烂尾项目还是太多，房地产市场仍处于危机状态。然后个别媒体精神状态就不太对劲了，“重磅利好”、“王炸”、“核弹”，马上进入狂欢的状态。好比那边病人还在ICU，医院刚开了几副药，这边已经要去通宵蹦迪了。
中国房地产报说“楼市进入重大历史时刻”、“注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天”。不好意思，重大历史时刻和根本性转折点都早已经过去了，比如恒大爆雷可能算一个重大历史时刻。在真正的重大历史时刻，这些人要么缺位，要么起到了负面作用。
仍然有人在说中国房地产是政策市，可以无视客观市场规律，每一次政策后高潮。而根据中指研究院统计数据显示，仅2023年，中央及地方共计出台房地产政策700余条。前些日子杭州放开限购，第二天果不其然出八股报道“有卖家连夜上调挂牌价格三成”：
重磅政策一个又一个，从2023年连夜涨价涨到2024年了，实际房价如何大家心里有数。
我们还是来正经分析一下5月17日的政策吧。
首先来看央行三项政策。
1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。原全国首套房贷利率政策下限为贷款市场报价利率（LPR）减0.2个百分点，二套房为LPR加0.2个百分点。当前5年以上LPR为3.95%，首套与二套对应下限为3.75%、4.15%。除上海、北京等个别城市外，绝大多数已经在按照利率下限发放房贷。
由于银行贷款额度非常充裕，房贷又一直属于优质贷款资产，银行调降意愿非常高，新购房的房贷利率有望逐步降低至3.1%的水平，存量房贷则需等到LPR降息。
2、自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
公积金贷款上限120万元，按满额计算，一年可少付3000元利息。
3、下调住房贷款最低首付比例5个百分点。此前在2023年8月，全国层面最低首付比例政策为首套房20%、二套房30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。此次，将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。
央行层面只是下调最低首付比例，具体首付要求由银行自主决定。由于如今房价下跌15%并不是小概率事件，银行执行15%的意愿不会很高，20%以上首付比例仍将是常态。反过来说，积极按15%首付发放房贷的银行很快会出风险。这项政策会进一步增加金融市场，特别是深圳金融市场已经非常高的风险。
小结来说，央行三项政策，降公积金贷款利率一项为购房者一年最多省3000元，降首付一项在银行层面较难落地，落地也就制造点金融风险，降利率一项可以为新增房贷省一些贷款利息，相应银行就少赚些利息，考虑到存量房贷体量，总体影响应该小于直接降息。
本次会议另一项被人无限夸大的政策，是高层表态，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。
问题是，之前一直也没禁止地方国企回购。事实上，地方政府平台回购一直是化解房地产重大风险、保交楼可采取的措施。年初央行更有“1000亿元租赁住房贷款支持计划”让天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8个试点城市购买商品房用作长租房。地方政府回购房产是个冷饭。
而且这次说的是收购已建成商品房，潜台词如果买了烂尾楼最后没建成是要问责的，警告的意味还大于政策放松。
其实此前已经有不少政府表态收购房产做保障房，比如前几天的临安。政府宣布回购主要是一种“托市”手段，制造一个利好的舆论热点和氛围，实际上买不买再说，料不会真买，因为根本没有钱。
地方政府平台买房出售，肯定是个赔本生意。道理很简单，那房子如果能卖出去赚钱，市场就直接解决了，无需政府出手。地方政府平台买房出租，更是个赔本生意。全国住宅的租金回报率在1.5-2.5%左右，而地方政府的融资成本，早年高的信托综合融资成本在12%以上，银行和债券在6%以上，近年较大程度下降，便宜的融资渠道综合成本也仍在4%左右，租金连利息都覆盖不了。而且，政府国企平台的经营效率差、运营费用高、空置率高，人们租保障房还期望价格比市场价低，在绝大多数地方都是底裤都要赔掉的。除非房价下跌50%-70%，使得租金回报率达到5-8%的水平，否则回购的房产都将是个财务漏洞，让地方财政持续失血。不知道开发商和周边业主能否接受这个跌幅。
由于地方国企回购房产是如此赔钱，真正积极行事的地方政府，恐怕是纪委应该重点关注的。
退一步讲，地方政府也没有钱回购，能把工资发全已经是财政佼佼者了。
再退一步讲，即便从牙缝里硬挤点钱出来回购房产，也杯水车薪。2022年全国商品房销售额约13.33万亿元，2023年约11.66万亿元，这还只是新房销售额。2023年销售额下降1.7万亿，房地产业已经要死要活，而未来几年销售额可能降至8-9万亿，哪怕几千亿的回购，占比不到一成，对房地产趋势几无影响。
央行在今天（17日）的吹风会还表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款。注意这钱是给银行的，虽然央行官方说是可以撬动5000亿元相关贷款，但疑似是对之前3500亿元保交楼专项借款等的补贴，不像是增量资金。
不用印钱的全国性房地产政策已经出尽，首付已经低至15%，利率已经不设下限。地方性政策也基本只剩下北上广深的限购。
房地产方面再要有大动作，就要出真金白银，就要印钱，虽然相对杯水车薪，虽然不可能改变房地产行业的历史趋势，但是估计仍会出台一些，会影响到通胀。房地产以外，政府化债等事项也会不得不动用印钞机。叠加近年全球通胀的影响，物价水平会呈现上升态势。🤑
仅供参考，不构成任何投资或投机建议，恭喜发财！